影响机场陆侧酒店投资决策市场因素

影响机场陆侧酒店投资决策市场因素 机场陆侧酒店是机场公司重要投资项目。陆侧酒店作为机场服务配套项目，不仅提高了机场的服务保障能力，设计新颖的酒店更能够提高机场的整体形象。在酒店投资中如何确定酒店规模〔房间数量〕、酒店星级以及房型结构，是投资决策的重要内容，直接关系到酒店将来的运营管理，本钱与效益。在机场特别环境下，机场陆侧酒店投资决策更要符合机场酒店市场特征。本文不考虑机场陆侧酒店项目投资中的土地因素；不考虑决策者的投资偏好和风险偏好等主观因素。从市场的角度，以南京禄口国际机场酒店市场为例，分析机场酒店市场客源结构对项目决策带来的影响。仅供参考。 一、酒店行业客源分类 1、以酒店运行管理标准分类 酒店收益管理是酒店根据市场行情和酒店的可售房数量，确定最正确可售房价格，合理房售比，制定一个阶段乃至每天可售房价格政策，使得酒店收益最大化。收益管理是酒店日常运营的重要内容，收益管理水平高低确定了酒店的经济效益。酒店为便于收益管理，开拓、维护市场渠道，一般按市场渠道划分客源，分为公共渠道、协议客户、上门散客、团队客人。公共渠道客人。一般指通过携程网、艺龙网、天猫等网上酒店预定平台预定酒店的客人。酒店与这些平台签有用房协议，这些平台作为第三方接受客人酒店预定业务。客人以散客为主。协议客户。一般称与酒店签订用房协议的政府、企事业单位为协议客户。协议客户订房既包括协议单位自身员工需求，也包括到该单位公务活动的人员需求。协议包括长期协议和短期协议，享受的酒店政策略有差异。协议客户有时又可细分出优先渠道，因为能给酒店带来长期稳定的客源，各酒店一般都优先满足协议客户的需求。上门散客。一般指没有预定临时上门住店的客人。由于客人临时上门订房，酒店往往没有客人需要的房型，可以升房，这部分客源房价政策灵敏多变，取决于当日酒店的客情。此外，上门散客客源极其不稳定，属于酒店边际利润比较高的客人。团队客人。一般指以团队形式入住酒店的客人。团队客人也是协议客户的一部分。团队客人又可分为旅游团队、商务团队。会议客人也可列入团队客人范围。有些酒店特别是配备大型会议场所的酒店也将会议客人列为单独渠道进行管理。 2、以投资决策需要分类 按客人特性可以分为个人客人〔散客〕和团队客人。按入住价格可以分为上门客人与协议客人。个人客人以个体入住酒店；团队客人以集体入住酒店。上门客人以门市挂牌价入住酒店；协议客人以协...