从上世纪 90 年代广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、北京的国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念伊始，中国的购物中心发展走过了近 30 年的历史。如今，购物中心已然成为各城市居民的休闲娱乐和社交的中心场所。购物中心的内容随着互联网的进化不断推陈出新。而对投资者来说，无论购物中心业态如何变化，都离不开投资回报这一永恒话题。业态决定租金收入购物中心与百货最本质的区别是场所管理和零售经营的分离，购物中心并不是直接介入面对消费者的最终零售，其直接客户都是零售商（商户），而消费者是购物中心的间接客户。正因为存在经营上的差异，购物中心和百货商场在客群定位、服务对象、零售功能、经营方式、渠道作用等方面均存在明显的差异。传蜿百贯商场购物中心客群定位龍掘收入和阶层^分喜群；根摇商品品类的价格定位高端*中高二 4JW-^AiJu_H5kffcW；欝价、提袋率是衡量百货主要指标，以年龈喜疑消费习惯和行为等指标进行容群立垃；零集容群走 7宜相司的品牌用;±0服戛对謙业务是商品买卖「经营的是商品；服务对蛊是相对集中豆购姿目的明确的顾客’业务是物业出租』管理的是育户；服筈对象包活商户沐睹在顾岂霎售功能以眼装冃趾屁鞋 aim 包 k 化妆护肤品等高寻 U 品类为主；将同品类商品聚集世行关联销售；按尿晶牌提供的克品显类划分 a将烬凱餐饮休闲娱乐等不同业态进行旳台关注店镐的吕牌属性 j按赠肖黄者需求划分品牌组氐经营右式统一^统一^营；利廉港商品扣点「对商品走佻现金流具有一^自主权，统一詡里、分散经营；利河核心在租金』品牌店礁具至更大的自主经茎空间匚渠 i 哥体现在百货的自身品牌价值、以促销光形式的梢售额提升、联营扣点船抗风陨性，与连锁百货扶同扩■舐。体现在为零售品牌撼萇更寥的客流、更丈的品牌设计空间、型峯的类品牌相户附拥隹、鬼好的休验环境「资料来源：网络、睿和智库如果说百货商场经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。不同类别的业态在运营面积、租金承担能力、对顾客的吸引力等方面存在明显不同，为购物中心带来的引流贡献和租金贡献也存在明显差异。比如，休闲娱乐的引流作用最大，商圈覆盖面大，客户消费的目的性强，商业面积要求较大，但由于其单位面积的收益低，导致租金支付能力最低；餐饮业的引流作用比较明显，商圈覆盖面稍小，商业面积要求较大单位面积的收益能力一般。与休闲娱乐相比，餐饮的客单价相对较高些但通常没有规模优势，租金支付能力较弱...
