济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解：1、 土地管理市场和政策不标准。2、 地价水平根本上和天津差不多。3、 单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的开展。4、 在市区内可供开发的土地资源已十分有限。5、 良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。6、 城市整体规划的修整及城市开展方向确实定将给开发企业带来一些开展时机。1、土地市场现状：① 济南以前的土地市场管理很不标准，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自 2024 年 11 号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不标准——标准的过程之中。② 2001 年全年累计出让土地面积为 157.51 万平方米〔2360 亩〕。2024 年供给量根本和 2001 年持平。③ 济南市自 2024 年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2024 全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2024 年 10 月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价 140 万。④ 土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储藏中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估〔按基准地价上下浮动 15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费〕，交与该局市场部组织公开出让。⑤ 总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。⑥ 目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，根本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。⑦ 目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为 30 平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。⑧ 由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地方案。估计 2024 年的土地供给量不会很大。2、济南市目前土地猎取方式： ① 通过土地储藏中心的公开出让〔招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌〕。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。〔但事实并非如此〕② 参加旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。③ 与当地开发商合作开发或工程转让。据当地土地主...
