物业管理教学案例

物业管理教学案例王小姐年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房局部墙面开始渗水，损坏了王小姐室内的局部装修。王小姐为此屡次向物业公司反映，物业公司也两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业公司表示，其已尽了维修义务，王小姐应向房地产开发商进行交涉。王小姐对此甚为不解。王小姐能否要求开发商维修并承当赔偿责任？2.没有签订物管效劳合同，业主该不该支付物业管理费xx 市某小区局部业主以 A 物业公司〔以下简称 A 公司〕没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。A 公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的 B 公司同意，接替 B 公司继续物业管理效劳的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用 A 公司，而是与 C 公司签订了物业管理效劳合同，但是在 B 公司撤走至 C 公司进小区前，A公司实际进行了物业管理效劳，有权收取物业管理费和滞纳金。业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请 A 公司，也未与其签订合同，未建立效劳与被效劳的权利义务关系，因此 A 公司的诉讼主体资格不符；根据?xx 市居住物业管理条例?第 25 条第 2 款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果为：一审法院根据?xx 市居住物业管理条例?第 24条第 1 款和第 54 条第 2 款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。业主不服上诉判决，提起上诉。业主根据?xx 市居住物业管理条例?第 3 条第 4 款规定“本条例所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理效劳合同进行专业管理效劳的企业。〞18 条第 2 款也强调物业管理公司接受委托从事物业管理效劳，应当签订“物业管理效劳合同〞。就是说，进行物业管理效劳必须签订合同。且?合同法?第 10 条第 2 款也明文规定“法律、行政法规规定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。〞因此 A 公司的行为属无合同管理，或“自行提供效劳〞。认为由 A、B 两家公司的约定或同意就可以进行物业管理效劳于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。二审判决：考虑到 A 公司实际进行了管理，根据等价有偿的原那么，同时?xx 市居住物业管理条例?中的“可以不支付〞而不是“应当不支付〞，又使二审法院能在“可以〞二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对 A 公司加收滞纳金的请求不予支持。 业...