从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更〖案情〗2024 年 4 月 18 日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部.被告员工潘某向原告热情推举了该小区 9 栋 A 单位的 5E、6F 两套房屋.原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,假如可以的话,首付比例和利率具体为多少.潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付 30%，利率为基准利率的 70％,最坏的结果也是首付 50％，利率为基准利率的 70％。被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》，认购了该小区 9 栋 A 单元 5E,并缴纳了 2 万元的定金。原告回家后打开电视看新闻方知，国务院于 2024 年 4 月 17 日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》，深圳市已暂停对第三套房的贷款。原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。随后,原告起诉被告,请求判令：1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区 9 栋 A 单元 5E；2、被告退回原告的认购定金人民币 2 万元及利息（按每日万分之 2 计付,从 2024 年 4 月 18 日计至清偿之日，暂计至起诉之日为人民币 453 元;3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于 4 月 17 日发布，而双方签订认购协议的时间为 2024 年 4 月 18 日，在新政出台之后。原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议，不应对第三套房贷新政存在重大误解情形，也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同，被告有权没收认购定金.因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 23 条,原告无权要求退还认购定金及利息。〖裁判〗法院认为，原被告签订的《深圳市房地产认购书》是合法有效的,双方应正确全面的履行。认购书中约定的付款方式为银行借款,但由于国家政策发生变化，原告已不符合申请贷款的条件,原被告签订的认购书已实际无法履行,故对该认购书法院予以解除。由于认购书无法履行是由于政策变化导致的,该变化应属于不可归责于双方的事由,依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认购书解除后被告应将原告支付的定金人民币 2 万元返...
