从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要:房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素. 关键词：房价 供需 消费者 博弈机制一、供需影响着房价1. 住房供给影响房价.这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高,供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则,不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率.当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能,价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高.因此，在估计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反,空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能提高价格.2. 土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量,分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础,土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因,要在 1～2 年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的.由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为 QR，土地供给量为 QL，容积率为 F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系....
