如何规避合作开发协议的法律风险 -—怎样正确推断“联建合同”的性质及效力 房地产行业在我国自 90 年代进展至今,虽已有十几年的历史，但仍属于一个新兴的行业，过去的一段时间内，“房地产热"已经吸引了不少投资者的目光,他们在经营战略上都选择了“进军”该行业，但由于行业本身具有技术含量高，投资规模巨大，土地资源稀缺，开发手续繁琐等特点，市场上往往会出现有资金无土地,有土地无资金的局面,这就需要不断地整合资源，以达到资源共享,实现利益最大化的目的，市场这只“无形的手”，使合作开发，联合建设的项目应运而生。在实践中,由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨,导致合作双方极易产生纠纷.笔者参加了数起合作开发合同纠纷的处理过程，在此,结合我国现行的法律法规的规定,谈谈自己的一些见解。一、合作开发协议的概念合作开发协议，俗称“联建合同”,我国现行法律并无对其作出明确详细的定义。目前在所有法律、法规及相关司法解释中，仅有最高人民法院于 2024 年 6 月 18 日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释)第 14 条对合同开发房地产合同的概念作出了明确的规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”笔者将以此作为本文试论的合作开发协议的概念。二、合作开发协议的法律特征根据司法解释对合作开发协议的定义，笔者认为，其法律特征应体现以下三个方面:1、合作主体的特定性由于房地产开发关系到国计民生和社会公共利益，技术含量高,针对这一行业特点，我国对房地产开发企业实行了市场准入许可限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》及《建筑企业资质管理规定》对企业设立条件进行了明确的规定,从事房地产开发的企业必须取得相应的开发资质.因此合作开发协议中合作的主体至少应有一方具备开发资质，否则，该协议就会被认定为无效。司法解释第十五条对其进行了明确的规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。2、合作标的的特别性合作开发协议的基础应当是共同投资，而投资的方式可以是多种多样的，如资金、实物、专有技术、劳务、土地使用权等，实践中的合作双方大多数为一方出资，一方出地。根据司法解释的规定,如以土地...
