房地产经纪人考试辅导：现金流量（一）现金流量的概念将某一项投资活动作为一种独立的系统来考察，肯定期期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。 其中，流出系统的资金叫做现金流出。流入系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。 （二）房地产置业投资现金流量等式及术语（持有期的） 潜在毛租金收 A=物业内所有可出租面积×最也许的租金水平实际租金收入一潜在毛租金收入一空嚣损失一收租损失有效毛收 A=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入净运行收益一有效毛收入一运行费用税前现金流一净运行收益抵押货款还本付息税后现金流一税前现金流一预备金一所得税 1．潜在毛租金收入：该数字就在每月的汇报中保持相对稳定。可以转变潜在毛租金收入的原因是租金水平的变化或可出租面积的变化。 2．有效毛收入：从潜在毛租金收入巾扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。 3．空置和收租损失：由两方面的缘由导致，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。 4．其他收入：物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入工程上。 5．预备金：又称大修理基金，一般用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。假如这局部资金来自物业的收益，可以取有效毛租金收入或年净运行收益的一种比例，从物业现金流中扣除。小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的预备金在《物业治理条例》中称作专题修理资金，专题修理资金属于业主所有，由有关组织机构代管。 6．运行费用：收益性物业的运行费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、建筑物及有关场地的维护修理、公共设施的维护修理、清洁、保安等，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运行费用的范围。 7．净运行收益：净运行收益的化是业主最关怀的问题，也是考察物业治理企业的物业治理工作胜利与否的重要方面。 8．抵押贷款还本付息：物业还本付息即抵押贷款还本付息，要从净运行收益中扣除。该项还本付息不是运行费用，它渐渐地转入业主对物业拥有的权益价值中去。净运行收益与否可以支付抵押贷款的本息，同步满意其投资回报的目的是业主很关怀的问题。 9．税会：我国房地产投资经营过程中企业纳税的重要税种...
