工业园区开发工业房地产项目的操作与管理工业房地产开发是指依法在建设用地上进行用于工业的基础设施和房屋建设和交易的行为，是引导中小企业集聚的有效途径之一.工业房地产的交易形式有转让、抵押和租赁形式，其中，租赁为主要形式.随着新型工业化进程的推动，新型工业项目的投资方式和方向、工业产品之间的竞争和整合突破传统形式，工业房地产的需求量逐步增大,品味的要求越来越高。工业园区作为容纳各种特色投资的工业航母，作为提高区域经济水平的主战场,如何对工业房地产项目进行可行性操作和实行科学有效的管理也就随之提上重要议事日程。 一、两种操作模式的问题 根据土地所有权性质可分两大类。一大类是集体建设用地上的操作模式：二大类是国有土地上的操作模式。 在集体建设用地上进行工业房地产开发必须具备以下几个条件：(1）土地利用符合规划；（2）土地应依法完成农用地转用;(3）要进行听证，必须有集体经济组织内 2/3 以上的村民同意；（4）农村集体经济组织自主完成了拆迁腾地工作;(5）完成了“七通一平”的基础设施建设.在集体建设用地上进行工业房地产项目开发，主要可实行以下几种形式：一种形式是自主开发，自主经营，自负赢亏。在工业园区管委会和当地政府的支持指导下，集体经济组织自行组织用地报批，完成征地拆迁腾地，搞好“七通一平"的基础设施建设,完成符合市场需求和现代工业进展走向要求的工业厂房和生产生活配套用房建设，以厂房和配套用房出租的形式赢利,产权归集体经济组织所有。第二种形式是承包开发，即集体经济组织将完成“七通一平”的土地作价承包给有开发实力的企业开发.在平等协商的前提下,通过合同约定，承包商建设好项目后，每年向该集体经济组织支付一定租金。合同到期后，承包商不再有经营权,产权归集体经济组织所有。第三种形式是合作开发，即集体经济组织以完成“七通一平”的土地作价入股，与有投资实力的开发商合股经营，风险共担，效益共享。 在集体建设用地上进行工业房地产开发,在政策上可行,在实际操作过程中却有许多弊病。一是交易形式只限于单一的租赁,不利于广泛吸收各类投资.二是农村集体经济组织要自主完成拆迁腾地和“七通一平”的基础设施建设,不受经济条件局限就受人文环境制约,十分困难；三是即使解决上述两个难题，受传统思想影响，在利益分配时，跨集体经济组织用地的利益分配矛盾也很难调处；四是土地补偿费和安置补偿费不能计入项目开发成本,只能作为农民的投入，一定程度上...
