房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地有效期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2 月将该房屋改为商店并经营，于 6 月以 3000 元/m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价成果为 2300 元/m2。 请问： 1.张某认为该估价成果偏低，你认为应怎样解释该估价成果的合理性? 2.9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 9 月 30 日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价成果为 2800 元/m2。张某认为该估价成果偏低，因 4 月拆迁的邻近商铺的赔偿单价为4000 元/m2。你认为应怎样解释该估价成果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）两者的时点不一样，价值不一样。 （2）两者的价值类型不一样。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。 （3）两者对房地产用途的界定也许存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有也许考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）两者的时点不一样，价值不一样。 （2）拆迁估价成果和拆迁赔偿金额的内涵不一样。拆迁赔偿金额包含了拆迁补助费、临时安顿补助费、装修赔偿费。 （3）对估价对象的界定也许不一样。（二）甲企业有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲企业提供了临街地段构造、朝向相似的 3 个临街首层店面的成交状况，详细如下：物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/（元/m2） 15500 14500 15000 成交日期 9 月 8 月 10 月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别原因修正，你认为应考虑哪 5 个重要原因?（阐明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分）答案： 1.甲企业应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁协议或租赁协议；法定优先受偿款的阐明或证明，以及有关他项权利的阐明或证明。 2.应考虑的原因包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面...
