1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提.简单说,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说,一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后 ， 才能领取土地使用权证.因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证 . 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性.目前全国各地由于市场经济的深度不同,所以在这方面的管理上也不尽相同.有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定.立项与其他程序的先后关系也是不确定的.譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续进展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文.立不了项根本做不了环评。目前为止,很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门，就让他们给我推举可行性讨论报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推举环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸 , 也就是审查小区的建筑物是怎么排布的， 每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么 间隔 ， 间距 是多少， 日照 够不够 ， 总容积率 是多大，有没有超过规定的容积率， 建筑密度 是多少 , 进出小区的道路 怎么安排 , 是不是符合消防法律规范 , 这些东西都是与设计院对接 . 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量,它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要 2 到 3 个月,往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综...
