房地产开发流程及前期报建经验分享

浅谈房地产开发经验11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总.缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证 的。在我与同行的沟通中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没 1 年的时间出不来。不信任的同学,请 回头再把前面 10 个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么概念 ？ 这 是 卡 死 你 的 概 念 . 随 便 哪 个 环 节 出 了 任 何 问 题 ， 直 接 就 GAME OVER。 在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了 200 多个章，事还没办成。最后撤资了，不干 了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗？ 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死,审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则.大家已 经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则.这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序 中，在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡.这个系统在经过 10 多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。 因此,我们常常可以看到,除了一些管理相对法律规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工 程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对法律规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许 可证，然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是 把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 12、放线、验线 这个就简单的说一说吧.图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活，要测量，定坐标.这个活就叫放线。放线一般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了...