房地产开发项目财务分析实例一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局有关该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243 平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率(地上)：≤4.624、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085 人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及重要技术经济指标 根据规划设计要点的规定及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层，1～2 层为商业用途，3～4 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 20 层高，为住宅用途。 本项目重要经济技术指标参见表 6-1 与表 6-2。表 6-1 项目重要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表 6-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所 占 面 积 （ 平 方米）总 面 积 （ 平 方米）裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼19（2 个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实行计划1、有关工程计划的阐明项目总工期为 36 个月（从 3 月至 3 月）。当完毕地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实行进度计划项目实行进度计划见表 6-3。四、项目多种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分： ① 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金原则，可计算出该地块的土地使用权出让金为 4257万元。 ② 拆迁赔偿安顿费根据拆迁赔偿协议，该地块拆迁赔偿费为 8075 万元。上述两项合计：12332 万元。表 6-3 项目实行进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计1征地拆迁6468 10122468101224681012242前期工程3基础工程64主体构造工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表 6-4：表 6-4 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目计算根据金额1规划设计...
