土地估价师考点剖析：土地估价实务（7）采纳本钱靠近法估价的题目解析题目 某企业于 年 12 月 31 日以出让方式获得一宗土地使用年限为 50 年的国有工业用地，总面积 3000 平方米，缴纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗土地开发程度已抵达“五通一平”。 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进展土地价格评估，经调查，该地区土地获得费(含税费)平均为 10 万元/亩，“五通一平”土地开发费为 8 万元/亩，在土地开发期内匀称投入，土地开发周期为 1 年，银行贷款年利率为 5.5%，投资利润率为 10%，土地复原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 年 12 月 31 日的单位地价和总地价。 (一)审题 明确题目规定和已知条件，以确定解题措施。同步考虑资料取舍，找出隐含条件(重要就是要确定土地出让金)。 (二)措施选择与解题思绪 题目重要供应了有关土地获得与开发费用资料及有关参数，可采纳本钱靠近法。 主线思绪：题目给出的条件比拟见解，需要进展年期修正。首先根据条件分步计算土地获得费、土地开发费、利息和利润;然后将以上各项相加得到无限年期土地本钱价格;再将无限年期土地本钱价格和 50 年期土地出让金分别进展年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。 (三)公式与计算环节 1、合用公式土地价格=(土地获得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数 A+土地出让金× 年期修正系数 B 2、计算环节 1 (1)选择计算措施：根据题意，合用于本钱靠近法 2 (2)计算土地获得费(含税费)，10(万元/亩)=150(元/平方米) 3 (3)计算土地开发费，8(万元/亩)=120(元/平方米) 4 (4) 计 算 利 息 ( 不 超 过 1 年 ， 按 单 利 计 算 ) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米) 5 (5)计算利润，(150+120)×10%=27(元/平方米) 6 (6) 计 算 无 限 年 期 本 钱 地 价 本 钱 地 价=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米) (7)计算 49 年期本钱地价 308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米) 7 (8) 计 算 49 年 期 的 土 地 出 让 金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米) 8 (9)计算单位地价，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米) 9 (10)计算总地价，总地价=320.69×3000=96.21 (万元) (四)难点与常见问题分析 难点：一是土地增值收益以土地出让金形式消失;二是土地获得时间与估价时点不全都，需要进展年期修正。 常见错误： 1 (1)面积换算错误，这是本钱靠近法的一种重要考点; 2 (2)利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误; 3 (3)年期修正错误，特殊留心本钱地价与土地出让金在使用年期上不一样，进展年期修正的公式也不一样样。 4 (4)解题环节不够完整或不够清晰。
