房地产置业顾问四级技能试题一、 简答题1. 物权的概念及分类？答：物权是指权利人直接支配其标的物，并享有其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 我国民法体系中上规定的物权重要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的原则，可对物权做如下分类： 1．自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设置的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2．动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。 3．主物权和从物权。主物权是指自身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4．所有权和限制物权。为充足发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设置权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。2. 维修基金的筹集？答：维修基金的筹集分如下两种状况： 1．商品房销售 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款 2%～3%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。 2．公有住房发售 公房发售后来，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。 (1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的 20%，高层住宅不低于售房款的 30%，基金属售房单位所有。 (2)购房者按购房款 2%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。3. 市场竞争的概念？答：房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。详细有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。4. 房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征？答：房地产市场周期大体有如下几种阶段：1．上升期。在这一时期，需求不停增长，房屋(房地产)供不应求。需求的增长重要是实质性的消费需求忽然增长，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增长等时期。由于实质性需求的忽然增长，市场上的房屋 (房地产)供应局限性，租金和售价不停上升；伴随租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增长。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增长的时期”。上升期的重要...
