河南省房地产估价技术指引之一 ——酬劳率或资本化率求取酬劳率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。估价实践中，酬劳率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不法律规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑.根据当前房地产市场状况,一般情况下，宜采纳累加法及市场提取法求取酬劳率或资本化率。一、累加法以安全利率加风险调整值作为酬劳率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。提示：1．酬劳率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定;货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时,考虑风险调整值的幅度，使酬劳率相对稳定.货币政策是渐进的，应先推断货币政策走向。3．从用途上分,风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分,风险调整值自低到高的顺序是：住宅(低档、中档、高档）、写字楼(丙级、乙级、甲级)、商业（小区级、区级、市级)。二、市场提取法选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式,求取酬劳率或资本化率。提示：1．求取酬劳率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。2．多个可比实例求取的酬劳率综合为估价对象的酬劳率时,应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采纳加权算术平均值作为估价对象的酬劳率，如认为无差别，权数相同。3．对求取的酬劳率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时,酬劳率可适当下调，反之亦然。4．如求取的酬劳率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调,房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定酬劳率或资本化率。河南省房地产估价技术指引之二 ——比较法中市场状况调整房地产市场状况调整也称之为交易日期调整,其功能是把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。估价实践中,房地产市场状况调整不法律规范的现象一直存在，严重影响了比...
