城市繁华区工业房地产价值评估思考沈 博 1 黎明 2 蔡慧芝 3摘要：随着我国社会主义市场经济进一步进展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些进展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今日城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市进展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推动中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力进展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以猎取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2024］28 号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部 21 号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权法律规范(试行)》(国土资发［2024］114 号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推动中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提...
