房地产合作开发模式与风险分析目录1.房地产合作开发的主要模式2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题4.房地产合作开发合同主要条款5.房地产项目转让合同的主要条款6.专题一：房地产合作开发概念与类型7.专题二：房地产合作开发行为的特征与认定8.专题三：房地产合作开发的主体资格9.房地产公司如何选择开发模式10.房地产合作开发中需注意的问题浅析=本文较长，建议收藏，阅读时间 30mins=1.房地产合作开发的主要模式1、房地产联建房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B 企业）与提供土地的一方（A 企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。双方可以约定：A 企业出地、B 企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外 B 企业投入资金参加房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B 双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权根据合作开发协议约定分成比例变更登记到 B 的名下。 项目开发完成后，A 企业根据所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B 企业根据分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以 A 企业为开发主体转变为以 A、B 双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以 B 企业为主，项目涉与的税金也以 B 企业为主体计算缴纳。避开了以 A 企业名义开发带来的一系列问题。2、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A 企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A 企业可以考虑直接转让土地使用权给 B 房地产开发企业，完全以 B 企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以 B 企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下 A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B 企业应当缴纳承受土地使用权契税。3、组建项目开发公司项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人...
