房地产培训讲义----------------------- -----------------------日期：房地产讲座第一讲 房地产和房地产市场一、房地产和房地产开发的基本概念1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地与其上下的一定空间。2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。特别性有：A、空间的固定性B、生产和使用的长期性C、高额度的投资性D、保值与增值的稳定性E、社会生活的影响性F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性二、房地产业的基本概念它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。房产业的经营活动：生产、流通、消费1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋）2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营3、消费对产品进行社会化管理和服务三、房地产业的地位和作用第二讲 我国房地产业进展的状况一、成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。二、展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）第三讲 房地产市场的体系一、土地投资市场：土地所有权——土地所有者土地租用——第一承租人房产开发市场：房产开发管理——开发商建楼——建筑商二、房地产市场的构成买方、卖方、进展商、业主、物业、交易机构属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。一级市场：国有土地使用权的出让二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租三级市场：各使用者之间的交易一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格四、标的物分类1、地产市场2、房屋商品3、资金4、劳务5、技术信息五、房地产市场的特别性1、产品的位置固定2、价格的特别性3、供求的反经济循环性4、市场价格的层次性5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼）6、不充分的市场五、房地产供求市场的特点1、供应（1）...
