房地产证券化因素探讨论文

房地产证券化因素探讨论文 内容摘要:本文从宏观环境、微观基础和政府推动三个方面分析了我国当前实施房地产证券化的可行性,并从六个不同的视角详细分析了我国当前推动房地产证券化所面临的制约因素。 关键词:房地产证券化可行性制约因素 房地产证券化是国际金融进展的趋势,也是市场经济进展的必定结果。我国的房地产证券化探究始于 1992 年海南省三亚市推出的“地产投资券”,2024 年 4 月,中国人民银行正式批准中国建设银行开展住房抵押贷款证券化业务,从而迈出我国进行大规模房地产证券化的关键性一步。 我国实施房地产证券化的可行性 (一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟 1.国际上房地产证券化的成功经验。自从 1930 年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。 2.土地产权和房地产产权改革提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深化,用地单位或居民逐步拥有了房地产产权,通过承租国有土地,补交土地出让金的方式拥有了土地使用权。同时,住房制度的改革使居民通过购买公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权,为土地和房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产证券化做了积极的准备。 3.快速进展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看,我国金融体制改革不断深化,经济运行状况良好进展势头强劲。国民经济连续几年保持了 7.5%以上的增长率,为房地产证券化制造了一个稳定的宏观经济环境。2024 年以来,我国房地产投资增速快速下降,但房地产投资额一直处于上升趋势,总体上呈现出与经济进展相对应的快速增长特征。同时,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自 2001 年以来连续出台了一系列促进金融市场健康进展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和法律规范进展的金融市场为房地产证券化提供了经济基础。 (二)初步具备实施房地产证券化的微观基础 1.房地产市场存在巨大资金缺口。1998 年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看,现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本,银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解...