港田花园策划报告

港田花园策划报告----------------------- -----------------------日期：港田花園策劃報告第三部分營銷推廣与廣告策略目錄第一部分營銷推廣策略第一节銷售時機与銷售階段安排一、銷售時機分析 二、銷售階段安排 第二节銷售策略一、總體策略二、階段銷售策略（一）市場預熱期1． 策略2． 時間3． 銷售推廣目標4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排与促銷手段（二）市場熱銷期1． 策略2． 時間3． 銷售推廣目標4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排与促銷手段（三）促銷期1． 策略2． 時間3． 銷售推廣目標4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排与促銷手段第三节價格策略一、定價策略1． 價格定位2. 單位單價的確定3. 定價的影響因素二、價格走勢建議三、付款方式建議第二部分廣告推廣策略第一节廣告訴求點重組第二节各銷售階段廣告策略一、市場預熱期1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點二、市場熱銷期（與競爭對手的關係）1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點三、促銷期（與競爭對手的關係）1、重點投放媒體2、平面廣告訴求點四、推廣費用預計第 一 部 分 營 銷 推 廣 策 略第一節銷售時機与銷售階段安排一、銷售時機分析港田花園正式發售時機取決於法律文件、工程進度、樓盤包裝宣傳工具完成情況、周邊競爭對手等因素，根据目前進度，中原建議二○○一年三月份銷售，原因如下：市場條件有利每年的 4 月底，11 月底有兩個“房地産交易會”即通常所說的“春交會”、“秋交會”。3-4 月，10-11月是地産比較活躍的時期，特別是“春交會”前後是許多發展商選擇開盤的時期，選擇 3 月份開盤在市場時機方面是比較理想的。相關銷售法律文件基本齊備一般情況下，條件不成熟，過早認購行爲會對銷售帶來負面影響，因爲內部認購期間，如未獲預售證，在簽署房地産買賣合同之前，客戶仍有考慮空間与撻定可能。加大了銷售人員促使客戶成交的難度与流失部分可爭取的客戶資源。從另一方面考慮，內部認購活動如未能達到預期效果，或內部認購期過長都會使港田花園很難實現持續旺銷，從而演變成長期銷售盤，這對發展商回收資金和樓盤銷售是十分不利的。同時，本專案的目標客戶——客戶很重視專案的手續是否齊全，尤其專案是否取得預售證將對客戶購買起到十分關鍵作用。而照貴司預計應該今年春節前月可拿到預售證，雖然具備了公...