当前文档修改密码：8362839房地产经营运作知识采编房地产业确认存货时的几个问题 房地产开发企业存货可分为三大类： 一是为房地产品的开发建设耗用而储存的资产，包括库存材料、库存设备、低值易耗品等等； 二是处在开发建设过程中、尚未竣工验收的存货，主要是在建开发产品； 三是处于出租经营过程中的或置存以便出售的存货，包括土地使用权、开发产品、出租开发产品、周转房等等。 存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。由于房地产开发阶段性强，工程材料和设备根据施工方的工程进度采购、供货，较容易控制，许多材料甚至采纳包工包料的方式由施工方负责，因而库存材料和库存设备较少，存货主要表现为在建开发产品和开发产品。 房地产存货的确认中，较为特别且容易发生争议的问题有以下几个方面： 一、划拨土地使用权是否应确认为存货？ 在计划经济时代，所有城镇国有土地都是通过划拨的形式向企业提供。1990 年开始，我国实行城镇土地有偿使用制度。根据这一制度，政府通过出让方式（拍卖、招标或协议方式）向企业供应国有土地使用权。这一制度同时规定，划拨土地使用权不得进入市场交易（包括转让、出租、抵押等）。只有用地单位向国家补交了土地出让金、履行了土地出让手续后方能进入市场。但在改革开放初期，为了鼓舞房地产开发，加快城市建设，政府将大批城镇土地划拨给房地产开发公司（主要具有较深政府背景的国有房地产公司），划拨土地使用权给这些公司带来了丰厚的土地储备。由于各方面原因，除广东等个别开放程度较高的地区外，直至 90 年代，划拨土地仍然在我国房地产市场增量土地供应中占主导地位。这样，部分房地产公司拥有大量的划拨土地使用权。对于这一部分土地使用权能否确认为资产，就存在较大的争议。 持应确认为资产的观点认为： 其一，划拨土地使用权能够为公司带来潜在的经济利益，并能够为公司所控制。虽然这些公司不拥有这部分施工场地的法定使用权，但这些开发公司实际上拥有这部分土地的支配权，它与通过出让（有偿）方式取得的土地使用权一样，具有排他性。除了不能将它们直接抵押、转让外，房地产公司有权在这些土地上进行房地产开发并将开发的房屋销售、出租，最终获得收益。虽然法律规定在土地使用权转让（包括房屋销售、出租）之前必须补交土地出让金，但各地政府实际上实行了无限期推迟缴纳的措施。由此可见，划拨土地...
