金陵世纪花园营销策划提案前言通过我公司金陵世纪花园策划组从南京市宏观环境到竞争对手楼盘的周密、细致、专业 、系统地调查分析，为促进金陵世纪花园价值的实现奠定了坚实的基础。在对项目的SWOT（优劣势竞争机遇）分析中，本项目只有在创新的前题下才能在市场中脱颖而出 ，同时只能在一整套高效的体系中才能在最短的时间制造出最佳业绩。我公司认为要从项目营销策划开始、产品优化、推广销售、销售队伍到物业管理等全过程来建立这套创新体系。本策划提案是针对金陵世纪花园项目的整体策划，内容涵盖二期小高层项目和三期多层项目，根据市场推广难**程度的初步分析和与开发商的沟通，本策划提案在重要节点的策略上更偏向于提供小高层项目的市场解决方案。第一章 南京房地产市场总体分析1.1 南京房地产市场概况1.1.1 经济环境南京是中国经济发达省份江苏省省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产布局中居于重要地位，是中国七大古都之一，素有“江南佳丽地，金陵帝王都”之美誉。2000 年全年实现国民生产总值 1020 亿元，比上年同期增长 12.2%，实现财政收入 164.6亿元，增长 28.1%；完成全社会投资额 412.1 亿元，增长 10.4%；工业增加值增长12.8%；第三产业增加值增加 13.1%；实现社会消费品零售总额 419.8 亿元，增加10.9%；多种经济成份共同进展，非公有制经济占全市经济总量比重达到 27.1%；实际利用外资达 9.9 亿美元，比上年增长 13.1%，有 31 个千万美元以上的项目落户南京；外贸出口达 17.9 亿美元，比上年增长 54.6%。全市城镇居民人均可支配收入达 8233 元，比上年同期增长 7%；农民纯收入达 4061.7 元，增长 5.2%；居民消费价格指数 100%。随着改革的深化，经济的进展，房地产业已成为国民经济新的增长点，产业化的进展也越来越受到政府的重视并进一步的实施。各级政府为促进房地产业的进展出台了一系列积极利好的政策。银行对按揭成数和年限也空前的放宽。整个房地产业的运作逐渐走向专业化和法律规范化。1.1.2 政策环境1.1.2.1 房改政策自 1997 年以来，国内经济形式严峻，国内为了达到 8%的经济增长率，通过实行一系列的政策和措施来刺激消费，带动了新一轮的经济增长，其中多项政策涉及房地产行业，而且国家为推动经济进展，把住宅建设作为新的增长点和新的消费热点，颁布了一系列政策。其一“货币分房取代福利分房”直接导致了集团购房的猛增。截止 2000 年底，房改办审批的单...
