M 公司房地产投资信托基金模式探析摘要房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金，对房地产项目直接或者间接的投资，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，实现房地产证券化。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身，是不动产证券化的一种重要的表现形式，具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件本文从房地产投资信托基金的基础概念入手，分析了其特点、运行模式，并结合 M公司的实际情况，分析了 M 房地产投资信托基金的产生背景和发展现状，并从构建及组织、来源及投向、运营成本、收益分配及退出方式四个方面分析了 M 房地产公司投资信托基金模式的特点，并将其与其他模式进行了比较，对 M 公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解。在此基础上，结合 SWOT 分析方法，对M 公司模式所具有的结构制胜、流动性高、社会信誉度较高的竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、突发性的债务危机的竞争劣势进行了分析，同时，结合 M 房地产公司发展所面临的外部环境因素，中国房地产需求的增加、投资主体已初步形成、信托业日趋规范的发展机遇和公司所面临的投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策和调控措施影响等风险因素进行了综合性的考量提出了包括合理控制财务杠杆、加强市场本土化在内的 M 公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造 REITs 的必要法律环境、改善市场环境、建立REITs 的组织机构和完善信息公开化制度在内的经验性总结，希望通过对于 M公司模式的分析，对我国房地产行业的良性发展具有重要的借鉴性意义。 关键词：M 公司，房地产投资信托基金，组织结构，风险控制AbstractReal estate investment trust fund is applied to real estate, the investment trust industry investment fund securitization, establish special investment operations team and financial institutions, through the issuance of income proof, widely absorbs most of the money to society for real estate investment directly or indirectly, to assign these earnings are in prop...
