I摘 要住房制度的改革为我国房地产市场带来了持续快速的繁荣，房地产业逐渐成为了我国发展的一颗璀璨新星。近 20 年来，随着房地产市场的繁荣，南京市商品住宅价格也从2002 年的 2780 元/平方米上升到 2018 年的 19708 元/平方米。不难发现，在中小城市特别是大城市，住房是生活必需品，但价格却远远超出居民的承受能力。合理的商品住宅价格是建设小康城市的重要指标，是保障房地产市场健康稳定的基础，也是住房不炒政策的核心目标。为了把握房价变动的原因以及为政府的房地产调控政策提供理论基础，首先必须对影响商品住宅价格的因素进行理论分析，同时还可以帮助购房者理解理解商品住宅价格的形成，对房价变动产生理性预期。本文选用了南京市商品住宅市场作为切入点，参考了以往的研究文献和研究成果，采用了定性的研究方式，探究影响南京市商品住宅价格的因素。选取了商品住宅开发投资额、土地价格和建安成本、商品住宅竣工面积、人均 GDP、城镇居民人均可支配收入、人口数量和城镇化率、居民消费价格指数、长期贷款利率等要素，分别从供给，需求，金融三方面研究影响南京市商品住宅价格的因素。 研究结果表明：（1）南京市商品住宅价格是受成本因素，供需因素，对房价的预期及政府调控政策的共同影响的结果。（2）南京市商品住宅价格受成本因素影响较小，受需求和经济层面影响较大，主要是投资和投机需求使南京市商品住宅价格快速上涨。（3）在其他条件不变时，南京市商品住宅价格与人均 GDP，人均可支配收入关联性最高，土地成本次之，建安成本虽然关联度相当高但在房价中所占比例不高，对房价解释能力不强，竣工面积关联性最弱，呈反向变动关系。南京市政府应加大住宅用地供应量，积极开发新城，同时改造城中村，提高住宅用地利用效率。同时提高长期贷款利率，可以有效压制投资投机需求，因为大部分房地产企业和购房者都会通过银行贷款增加杠杆，适当提升长期贷款利率可以有效增加他们的资金成本，从而降低投资需求。同时，政府还应推进建设人才公寓，有利于房地产业供需平衡和结构优化，维持房地产业平稳运行。关键词： 商品住宅价格，影响因素，政策建议IIIIIAbstractThe reform of housing system has brought sustained and rapid prosperity to China's real estate market, and the real estate industry has gradually become a bright new star in China's development. In the past...
