商品房预售• 2007中华人民共和国城市房地产管理法• 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：• （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；• （二）持有建设工程规划许可证；• （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；• （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
1商品房预售（续 1 ）• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知• 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动
23商品房预售（续 2 ）• 注 1 ：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入
• 注 2 ：实际工作中应按照企业在内部 认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外
开盘前的预收款• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告• 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、 VIP 卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天
）4开盘前的预收款（续）• 1995国税函156号营业税问题解答（之一）• 营业税暂行条例实施细则第二十八条规定 :“ 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天
”此项规定所称预收款，包括预收定金
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天
5收入的范围• 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法• 第
