宁波江北洪塘商业项目前期策划项目概况：总用地面积 12.5 公顷，建面17.03 万平米。 规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在 6 公顷内，商业营业面积控制在 8 万平方。一号地块：占地 1.6 公顷，容积率为 2.3 ，建筑密度 28 ％，建筑面积 3.6 万平米 , 该用地为酒店。二号 B 地块：占地 3.93 公顷，容积率为 2.15 ，建筑密度 20%, 建筑面积 8.4 万平米 . 该用地为居住用地。二号 A 地块：占地4.51 公顷，容积率为 1.1 ，建筑密度为 35%, 建筑面积5.03 万平米 . 该用地为商业用地。项目概况目标分解总体目标：在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？决定商业体量的关键因素KPI 体系区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系地块条件有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求 我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地 12.5 公顷，建面 17.03 万平米。利客来地块条件项目初步界定：“我们将从 区位——”人口交通 三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业 / 商务价值洪塘第一商圈核心区 “绝版”地块 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定洪塘区位概况洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。 2004 年 7 月 1 日撤镇建街道。街道辖区面积 39.1 平方公里，常住人口 2.3 万，共有 28 个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心 6 公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处 10 公里，通往宁波市中心和周边城镇的 330 、 338 、 805公...
