合肥绿色港湾一期价格报告世联地产2007 年 11 月报告思路报告思路报告思路定 价 背 景定 价 背 景项目概况项目概况市场现状市场现状市场比准均价的确定市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格策略及价格表结构生成价格表验证价格表验证客户分析客户分析实收价格表确定实收价格表确定对外价格表生成对外价格表生成推售策略推售策略我们对目标的量化理解：速度目标：开盘销售 35 套，销售率达到 70% （首推 49 套）价格方面：入市价格突破区域市场价格天花板（双拼 6500 ，联排 5500 ） 热销形成后尽快推高价格。品牌目标：在沉寂已久的合肥别墅市场形成轰动性的岁末热销示范效应，营造口碑传播。目 标发展商目标——在保证开盘热销的前提下尽快提升整盘价值速度 > 价格 > 品牌报告思路报告思路报告思路定 价 背 景定 价 背 景项目概况项目概况市场现状市场现状市场比准均价的确定市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格策略及价格表结构生成价格表验证价格表验证客户分析客户分析实收价格表确定实收价格表确定对外价格表生成对外价格表生成推售策略推售策略经济指标占地 165 亩，容积率0.52 ，建面 6.2 万平米产品纯正西班牙风格别墅241 户豪华双拼、普通双拼、联排及叠拼别墅规划岛状组团规划景观中心绿地，枝状景观，最大化享受的水景资源配套2000 平米风情商业街庆典广场3000 平米主题会所入口景观广场3000 平米众客会会所花径景观道游泳池中心岛景观水系一期项目概况产 品 户 型面积区间 套 数套数比 产品地位双拼楼王六室三厅四卫36320.8%明星产品豪华双拼 别墅六室三厅四卫306145.8%双拼别墅四室三厅四卫251-2805422.4%联排别墅四室三厅三卫208-23012752.6%现金流产品叠加别墅四室三厅三卫182-1894418.4%婴儿产品合计241100%双拼产品尺度舒适，花园大，地下室与露台赠送面积多，是市场独有产品；联排产品为目前市场稀缺产品，但 08 年相对近城主要竞争对手玫瑰绅城竞争力优势不明显；叠加产品为市场主流产品，但在本区域价格空间尚处于低位。双拼明星产品市场稀缺，联排产品担负现金流贡献，叠加产品市场潜力有待培养一期房源盘点双拼组团联排组团叠加组团报告思路报告思路报告思路定 价 背 景定 价 背 景项目概况项目概况市场现状市场现状市场比准均价的确定市场比准均价的确定价格策略及价格表结构生成价格策略及价格表结构生成价格表验...
