天 地 源 ■ 橄 榄 湾策略执行报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-06-20上海世联天地源项目组合作历程回顾2005 年 07 月 ◘天地源与世联正式签约，就苏州项目的定位展开顾问合作； ◘ 项目组奔赴苏州，开始了为期一周的市场调研； ◘世联飞赴西安总部，向董事会提报《项目定位与发展战略》；2005 年 08 月 ◘天地源与世联再度签约； ◘世联经过市调后调整定位，将 LOFT 产品引入项目； ◘在西安提报的当天，得知 LOFT 产品与规范不符；2005 年 09 ◘月天地源与世联共同访谈规划部门，寻求突破； ◘项目组锲而不舍，提出 MOMA 的技术突围方案和 BOUTIQUE 概念；2005 年 12 ◘“ ”月经过再次细致的市调，提出 纯粹中小户型 的市场定位； ◘“ ”第三次对总部的提报，明确 城市菁英 专属社区 的项目定位；2006 年 01 ◘ 月世联全力跟进规划和户型设计，与阿特金斯多次深度沟通，力 图将营销的概念融入规划方案中； 2006 年 2 ◘月再度奔赴苏州，进行营销市调； ◘项目组在苏州向天地源上海公司进行《营销战略》的提报； ◘世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报；2006 年 3 ◘“”月橄榄湾 案名正式诞生； ◘ 世联跟进阿特金斯景观设计；同时：橄榄湾项目奠基开工仪式成功举行； 橄榄湾项目规划报批顺利进行中； 天地源和橄榄湾的广告牌面市； ……合作历程回顾提报结构市场动态项目形象演绎营销法则本体分析形象解读 营销全攻略市场扫描六月，变化再次蕴酿？六月，变化再次蕴酿？90 平方米以上单元首付比例 30%—— 限制了需求楼盘规划面积 70% 为九十平方米以下户型——改变结构，加剧竞争土地两年内必须开发——增加供应，加剧竞争园区主竞争市场高尔夫花园IALA国际东湖林语金湖湾湖畔天城枫情水岸春之韵东湖大郡三四欧洲城第五元素东湖大郡玲珑湾花园大湖城邦和乔丽晶湖适伊顿德邑巴黎印象半岛华府顺景中海雅戈尔未来城建屋中金 亿城港中旅仁恒中海建屋中海大连发兴尾盘（售罄）在售楼盘潜在楼盘湖北板块未来城双湖板块公寓价格： 5300 － 6300湖东板块公寓价格： 4900 － 5700公寓价格： 5200 － 5800代表项目建面 （万方）容积率物业形态均价（元 / 平）总户数主力户型、面积开发...
