我国房地产按揭及期房按揭性质之我见【摘要】按揭被引入我国大陆房地产市场已十余年，它先由香港传入我国，深圳建行率先在当地试行，之后逐渐流行全国。目前因通过这种方式买卖商品房进展规模相当之大，故对广阔置业者、房产商、银行、甚至保险公司等的利益影响也无疑十分巨大，它的好处被认为是：缓解了房地产市场资金紧张的状况，扩大了房地产的销售市场，并带动相关行业。所以这一制度是多赢的设计，似乎是 1993 年房市泡沫之后的一剂良方，房地产买卖言必称按揭。但是，必须看到：按揭被引到我国大陆，与其说是制度的引入，倒不如说仅是称谓的引入。尽管目前我国物权立法的步伐正在加紧，有些专家草案建议稿中根据大陆法的体例提出了让与担保，但毕竟是两种不同的制度。在实务中，银行常只是根据自己制定的业务规则操作，合同形式上多表现为格式条款。楼花按揭是债务人以其享有的对楼花的权利向其债权人提供的担保。对于楼花按揭的性质历来众说纷纭，笔者认为应分阶段对其性质给予定位，在《房屋产权证》及《土地使用证》转移给银行之前，楼花按揭的法律性质为权利质押；在《房屋产权证》及《土地使用证》转移给银行之后，楼花按揭的法律性质为让于担保。【关键词】按揭，期房、楼花，抵押，质押，让与担保一、按揭在香港的的演化在香港，虽然继承了英国的按揭制度，但其按揭在广义上还包括了质押和抵押，此处的抵押是指使债权人取得“权益”作为保障的意思，而与狭义的按揭使债权人取得“产业”作为保障相区别，“权益”和“产业”或许可分别理解成大陆法中所有权概念中的交换价值和整个所有权本身，但是一定要使两个不同法系的法律概念一一对应则无疑是困难的，也是没有必要的。故依此，香港的广义按揭中的抵押与大陆法的抵押已经几无实质区别。按香港的法律，房地产被视为产业，它分为法定式产业和公义式产业，前者是法律承认的既存产业，后者则是目前暂不存在的产业，如“楼花”即是，楼花购买人只持有公义式产业，按衡平法的理论，这种产权是有效的。但是，只有进展商事实上建成楼宇，按法律规定取得工务司署颁发的“入伙纸”和屋宇地政处颁发的“满意纸”，并签订正式的官地租契，方可取得法定产权，之后再依法律程序将该法定产权转让给楼花购买人。“入伙纸”意味着楼宇在实物上已建成可入住，在法律上已完成；“满意纸”则是表明进展商履行了其在批地条款上向政府承诺的职责。狭义的按揭基于上述产业的分类也分为法定式按揭和公义式...
