房地产信托的风险与控制 内容提要：从银监会公布的数据来看，房地产信托发行数量从 2025 年开始连续两年在所有的信托产品中从融资金额到发行数量上都排名前两位。在房地产信托业繁荣进展的同时，由此所带来的问题也逐渐暴露了出来。本文对房地产信托面临的风险进行分析并提出相应防范措施。关键词：房地产信托风险控制一房地产信托面临的风险1.国家宏观政策影响当前，中国房地产业进展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行 121 号文件和国务院 18 号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2025 年银监会出台了 212 号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占 60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和进展。2.房地产自身行业风险房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。假如房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。假如泡沫达到一定程度，就必定影响到房地产信托。根据建设部政策讨论中心最新发表的调查报告显示，2025 年 1—12 月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。3.项目自身及市场风险信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的进展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。4.产品设计上的缺陷信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是假如真的小概...
