房地产泡沫成因与对策 2001 年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226 元，增长%，增幅比上年提高了个百分点，空置面积也出现负增长。着名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2025 年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。 一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。 无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。 从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993 年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是 1000 多元的公寓楼，到 1992 年就可以卖到 3000 多元。有的商品房价格甚至突破 10000 元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到 600 多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有 70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热突然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财宝的增减，只有...
