房地产项目定价与价格策略

房地产项目定价与价格策略一、地产价格的影响因素地产价格策划是在一定的内外环境下进行的，将受各种因素的影响，价格策划首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。影响和制约楼盘价格的决定因素主要包括以下几个方面：1、成本因素在建筑物的价值构成中，成本占有重要地位。成本是进行楼盘定价的下限，是影响和制约楼盘定价的重要因素。2、竞争因素市场经济最明显的特点就是市场竞争。市场供求关系的变动，竞争者消费策略的改变对地产商的楼盘定价有极大的制约作用。3、产品差异竞争在一定程度上变相为差异竞争，而差异主要集中在产品的差异上，即楼盘本身素质及各种卖点的不同上。产品差异主要表现在建筑风格、户型、外立面、小区环境设计等方面。4、购房者的心理因素通常购房者在购买地产之前会考虑产品能为自己提供效用的大小，看产品是否有适合自己要求的特征，从而确定自己的期望价格。所以定价前必须认真分析消费者对产品的价值判断。5、地产商的根据地产商在市场的定位，地产商的发展目标，可有多种定价方法。如果地产商目标是成长为市场的领先者，此时定价可采用低价入市的策略，占领巩固市场份额。6、法律、政策因素在经济运行中，政府的作用非常大，为了对市场经济活动进行必要的监督和调控，政府通常会制定一些政策、法律和法规。二、项目定价的目标定价目标是指开发商在制定价格是所要达到的目的和标准。市场经济条件下，房地产企业应该根据自身所处地位，竞争环境以及房地产的特点，来确定有效的价格。通常，房地产企业有以下几种定价目标：1、获取最高利润企业可以通过估计需求和成本，并据此选择一种价格，使之能产生最大的当期利润、现金流量或投资报酬率。但盲目的追求短期的最高利润而将房价定的过高必然会导致失败，企业应根据市场情况适时的调整产品价格。2、取得最高收益率这是一种以成本为基础的定价目标，是房地产企业根据投资额的一定百份比来确定期望得到的利润。其特点是定价是将房屋建造成本与事先确定的投资收益率计算的收益额之和为总价。3、价格稳定定价的方法稳定价格又称领导者价格，通常是由处于市场领导地位的企业制定。处于市场追随者地位的房地产企业为了巩固自己的市场阵地，保持自己商品房价格的稳定，往往采取接近领导者价格或领导者价格保持一定比例的价格。a)应付或避免竞争大多数房地产企业对于竞争对手的价格都很敏感，不希望与竞争者、尤其是对市场价格有决定影响的竞争者进行价格竞争，因此，...