房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资投资的概念•最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。•金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。•经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。•投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。•投资与投机的区别：•投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。投资的分类•短期投资和长期投资（投资期限的长短）•直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金）•金融投资和实物投资（投资对象的不同）•生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途）•国内投资和国外投资（投资地域不同）短期投资和长期投资•按投资期限或投资回收期的长短来分类。•预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资；•预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。•一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。•长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。•在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。直接投资和间接投资•按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。•直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。•间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。•间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。金融投资和实物投资•按照投资对象存在的形式来分类。•金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。•实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。•金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的经济行为。•实物投资是投资者为了获取...
