南京完美生活项目投资分析一、 按住宅计算 （一）投资部分1、 总投资额=单价*建筑面积=5000 元/平米*38 平米=190000 元。2、 首付金额=190000 元*0.2=38000 元。（按首付两成计）3、 月还款额=845 元。（按八成贷款，30 年等额本息计算）（二）收入部分1、 采用市场比较法确定未来租金收入（1） 选取可比实例根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例（2） 对可比实例进行修正可比实例修正表估价对象及可比实例 完美生活案例 A案例 B案例 C比较因素内容租赁价格0.7 元/平米/天0.85 元/平米/天0.75 元/平米/天交易情况100909090房地产状况地区级差10097100102离市中心距离100989997离主干道距离1001009896房屋成色100909470结构装修100909585商业网点10010210098公共配套设施100949485物业管理及服务100929580景观1009610285由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正均为 90.房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：可比实例 A：0.7 元/0.93=0.75 元/平米/天可比实例 B: 0.85 元/0.96=0.88 元/平米/天可比实例 C 0.75/0.88=0.85 元/平米/天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（0.75+0.88+0.85）/3=0.83 元/平米/天交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市房屋租赁市场的整体情况，年增长率按 5%计算，则完美生活的租金价格应为：0.83*（1+5%）的 1.5 次方=0.9 元/平米/天.（三）投资收入比较面积 月还款额月租金额 月收益38 平米845 元 1026 元 181 元55 平米1223 元 1485262 元按上表计算，投资完美生活的 38 平米住宅单元一套，30 年后不但可以通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益 27160 元。（181*12*30—5000*38*0.2） 该方案未考虑房产的未来保值增值因素。二、 按办公计算（一）投资部分1、总投资额=单价*建筑面积=5000 元*152 平米=760000 元。（以 38 平米为 1 个单位，按 4 个单位计算）2、 首付金额=760000 元*0.2=152000 元。（按首付两成计）3、 月还...
