审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用 韩延斌 一、起草背景 随着我国经济体制的建立房地产业迅猛开展已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化使得房地产业在我国实现全面小康进程中的根底性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城房地产理法的公布施行和商品房的开展变化商品房买卖纠纷也日益凸现成为社会矛盾的焦点。 针对城房地产理法施行前的房地产纠纷案件曾于 1995 年 12 月 27 日制定了?审理 房地产理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?(以下简称?解答?)使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城房地产理法施行后房地产秩序虽较以往有了较大改观但由于房地产处于发育阶段理机制尚不健全商品房交易行为很不特别是出卖人借机经营如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等严重扰乱了房地产秩序损害了宽阔买受人的利益导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计全国 2024 年受理的 8 万多件房地产案件中商品房买卖合同纠纷占 25 而在 200)年第一季度受理的 68 件房地产案件中商品房买卖合同纠纷就占近 50.同时现实社会和审讯理中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原那么人民在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此从 2024 年 3 月初们屡次派人赴全国各地进展调研并广泛征求各级、全国法工委、土地资源部、建立部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面经过数十次讨易稿最后经审委会讨通过于 2024 年 5 月 7 日公布了?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?(以下简称?解释?)共 28 条。下面就?解释?的有关内容和情况作简要说明以便读者理解。 二、?解释?的适用范围 这是适用本?解释?首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响目前我国存在着不同种类的房屋有由房地产开发企业建造的商品房、组织建立的经济适用房、公房改制的房改房、集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策经济适用房、公房改制的房改房、集资房等房屋的上交易要受政策的调整该类房屋不能交易。如需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限前方可。而私有房屋虽可上交易但纠纷不突出在审讯理生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业其建造的商品房而引发的。因此?解释?将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件...