新开发土地得成本法估价探讨朱晓刚 1,2(1、河南广播电视大学, 2、郑州信息科技职业学院,河南 郑州 450003)摘要:成本法就是新开发土地价格评估得一种有效方法。在评估实践中,相关估价法律规范本身得不足及估价人员对法律规范认识得偏差就是成本法估价结果偏差重要原因之一。新开发土地得成本法估价结果偏差得校正可以从三个方面入手:明确新开发土地得成本构成,特别那就是有关土地增值收益与销售税费得处理;进行包括年期、用途、区位等方面得宗地条件修正;根据市场资料对积算价格进行供求状况修正。关键词:新开发土地;成本法;价格评估;价格修正作者简介:朱晓刚,1974,男,河南洛阳人,郑州信息科技职业学院环境工程系讲师,房地产估价师,土地估价师,房地产经纪人,管理学硕士。主要从事不动产估价与投资分析方面得教学与讨论。邮编 450008。0、引言成本法就是以开发土地所耗费得各项客观费用之与为主要依据,再加上一定得利润、利息、应缴纳得税金与土地增值收益来确定土地价格得方法,其本质就是以土地得重新开发成本为导向求取估价对象得价值,以成本法估价求得得不动产评估价格称为积算价格。虽然不动产得价格大多取决于其效用而不就是花费得成本,但就是在一些交易稀少与非收益性房地产得估价中,市场法与收益法难以适用,作为三种基本评估方法之一得成本法就成为了一种有效选择。而且在外部市场环境处于相对均衡状态下,积算价格能较好得反应不动产得价值,体现公开市场价格水平。因此不动产估价实践中,成本法依旧就是也应该就是主要得估价方法之一。特别就是对新开发土地得价格评估,成本法就是一种有效得方法。《城镇土地估价规程》(下称《规程》)5、3、10 指出:“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少得地区得土地价格评估”。《房地产估价法律规范》(下称《法律规范》)5、4、13 指出:“新开发土地与新建房地产可采纳成本法估价……”。然而,在评估实践中,因为现行相关估价法律规范本身得不足及估价人员对法律规范得认识偏差,导致成本法评估价格常常偏低而使方法本身得应用饱受质疑,因此有对成本法评估中一些问题进行讨论得必要。1、成本法得理论依据及基本公式成本法得理论依据可已从买方与卖方两个角度来瞧。对于买方而言,猎取一处不动产主要有两种途径,即建造与购买,其所同意承担得购买价格不能高于重新建造该不动产所必须得花费。所以从买方得角度瞧,成本法得理论依据为替代原理。对于卖方而言,其可以接受得卖价不能低...
