以房抵债操作指引以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行
假如以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行
否则，将不能对抗强制执行，且以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第 28 条、第 29 条的规定
一、债务履行期届满后，签订商品房买卖合同并达成的以物抵债协议，债权人有权诉请债务人履行交房义务
1、当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人有权请求债务人交付
《九民会议纪要》44：【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避开虚假诉讼的发生
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持
2、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力
裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”
在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力
但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款
二、签订商品房买卖合同以物抵债可以排除执行的情形
1、债权人与
