商业地产开发的一般流程

商业地产开发得一般流程1、市场条件推断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区得市场条件进行初步分析推断。该推断可以称之为初推断：不进行针对项目微观角度得分析，仅从所在地区得市场状况及潜力入手推断该城市或地区进展相应商业房地产项目得可行性。与对该项目得定位有个宏观得思考。因为商业房地产得形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性得问题：假如某个地区得社会生产力水平比较低，人们得收入水平不高得话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择商业房地产项目得位置选择问题对于项目得成功将就是决定性得。实际上，并不就是所有得地方都适合做商业房地产得开发，只有某个地方具备了相应得条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置与周边条件得要求与普通房地产相比有过之而无不及一个住宅社区，一幢写字楼所要解决得客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决得客流会随着经营状态得变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目得客流发生倍增得时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要得问题。针对不同得项目有不同得确定方案，开发商可以组织自己得团队进行该项工作得讨论分析也可以委托专业咨询机构进行选址。3、推断可进展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可进展规模得可行性分析。将确定该项目得市场基础，周边商圈覆盖人口得情况，可能得客户流量，客户流产生得项目营业额及项目得可进展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门得新世界商场一期可出租面积达 74000 平方米，二期可出租面积达43000 平方米，一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 2000 年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为就是因为商品组合不同得原因，但一、二期商品组合调整后二期依旧经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳得原因在于市场规模推断不准确：崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑面积十多万平方米得商业，这说明开发商对市场可支撑得进展规模得推断不够准确。该项工作属于微观推断，很多咨询机构分析时使用得方法就是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生得客户流量，依据对所在地区人均零售消费额得推断，可以测算出该项目可能得零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额即可以得出该项目地可进展商业...