商业物业前期介入作业指引编号：版号：A/0页码：商业物业前期介入作业指引编号：版号：A/0页码：1目的明确商业物业早期管理工作，确保正式接收后的物业管理工作顺利进行。2术语 无3适用范围适用于项目建设阶段的商业物业管理前期介入工作。4关键活动描述4.1物业管理市场调研4.1.1 针对新项目商业物业管理需要，在项目筹建阶段应开展物业市场调研工作。综合体项目住 宅/写字楼和商业物业市场调研一并进行。4.1.2 物业管理市场调研主要内容有：竞争项目（楼盘）物业管理费标准，员工薪酬水平及专业 能力，物业服务水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场专业分包方水平 及能力等。4.2商业物业管理成本测算4.2.1 测算的前提是：公司组织架构人员编制确定；公司薪酬体系和工资平均水平确定；水电气 等能源费用收费标准和政策明确；测算物业项目的基础经济技术指标及相关技术参数明确（面 积、得房率、设备设施清单等），根据《商业物业管理费测算模型》进行测算。4.2.2 测算时间和报批程序：在项目开始招商前 2 个月，完成商业物业管理费成本测算及审批手 续，物业管理费收费定价标准经商业集团总经理批准后，报集团执行总裁审批。4.2.3 物业管理成本测算的主导部门为项目当地商业物业管理公司，商业集团营运中心协调与指 导，商业集团营运中心物管部负责物业管理费标准报批手续的办理和跟踪落实。4.3 商业物业管理合同拟定与谈判4.3.1 主力店物业服务合同，由商业集团招商中心根据《主力店物业服务合同》（模板）负责起草， 并按《宝龙商业权责手册》完成审核/审批。主力店的物业服务合同可与主力店租赁合同同时 签订。4.3.2MALL 室内步行街各租赁物业（小商铺）《物业管理服务协议》根据商业集团制定的《物业 管理服务协议（适用 MALL 自持物业商户）》（模板）负责起草，经商业集团营运中心及集团 法务人员审核后报商业集团总经理批准执行。该协议应在项目开始招商前 2—3 个月起草、审 核完毕，并由商业公司统一印刷。4.4 商户装修管理商业物业前期介入作业指引编号：版号：A/0页码：4.4.1 商户装修期间，商业公司物管部人员每天至少两次对装修施工现场进行巡检，检查装修过 程是否违反装修管理有关规定。4.4.2 商业公司物管部人员对消防安全、临时用电、文明施工、噪音、新线路（管道）接驳、相 邻商户的影响等方面进行监管。4.4.3 商业公司协助商户向装修所在地消防主管部门提出装修防火审核申...
