物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要第四章收益性物业价值评估本章要求：掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系 与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估 价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。本章考试知识要点：1物业价格的特征2收益性物业价格和价值的种类3影响收益性物业价格的因素4收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤本章复习纲要：一、收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特 别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加 油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低主要取决于下列个因素：① 未来净收益的大小一未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低;② 获得净收益期限的长短一获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反 之就越低;③获得净收益的可靠性一获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就 越低。二、收益性物业价格的概念及特征（熟悉）、物业价格物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实 物、劳务等其他形式来偿付。、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有 效需求。① 有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。② 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相 对缺乏，而不是绝对缺乏。③ 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要一不但同意购买而且有 能力购买。、物业价格的特征物业价格与一般物品价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都 有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格 实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租 金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。三、收益性物业价值和价格的种类（熟悉）、、使用价值和交换价值使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量...
