行业调查报告-中国房地产市场调控管理模式的思考

中国房地产市场调控管理模式的思考房地产功能的定位：目前中国房地产市场中存在的最大问题是， 各级地方政府对房地产所具有产业开展功能最感兴趣，特别是在城市化进程 中，各地政府不仅没有把房地产所承当的社会效劳功能予以重视，反而把城 市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。房地产确 实是对经济增长具有强拉大效应的产业，但是我们还必须清楚地认识到，中 国的房地产也承当着保障 13 亿人公平居住权的功能。假如我们忽略了这 一点，失去的不仅仅是和谐社会主义的根底，同时我们将遭遇房地产市场泡 沫带来的危害。房地产调控目标的定位：鉴于中国房地产的市场的特点和功能，决定了中国 房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限，就是不能使房地产 市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱，需要对供需双方 进行约束性调控：对购房者而言，要使其不是为了投资而购置，而是为了居住而 购置；对房地产商而言，不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业，而应 当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康开展的上限调控目 标。中国房地产调控的下限目标是，无论房地产价格如何变化，必须让所有的居 民都能有房住，特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面， 无论你如何富有，有如何强大的购置力，也只能购置有限面积的住房。在住房标 准上，中国不可能像美国那样，中产家庭都可以购置独立别墅。要使低收入者能 够住上房，使中等收入能够买得起房，使高收入者购有限的房，实现住房的大体 均等化，这应当成为中国房地产调控的目标。目前造成中国房地产价格上涨有多种原因，但最根本或最深层的原因，是对 房地产市场管理定位上出现了问题。从经济学根本原理看，房地产并不是一个完 全竞争的市场，作为土地资源稀缺的中国更是如此。但是从 1 9 9 8 年放开房地 产市场以来，对于房地产到底是根据完全竞争市场来管理，还是按政府参加的有 限竞争市场来管理，我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。在对房地产市场管 理和政策的设计上，严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想 和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷入被动局面。房地产市场不是完全竞争的市场，是一个有限竞争市场由于房地产市场是基于土地资源市场，由此决定了房地产市场不同于一般的 商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市...