农村房屋买卖合同的效力 伴随着城乡一体化进程、城乡人口流动的加大，农村一些民房出现闲置状态，农村私有房屋交易逐渐多起来。本月专线就接待了几件关于农村私有房屋买卖的咨询，有的咨询人已经购置房屋并居住多年，因为卖方欲要回房屋而引起纠纷，所以前来咨询购房时双方签订的买卖协议是否受法律保护；有的咨询人准备购买村民的房子，因为不清楚农村房屋土地方面的法律法规，所以前来咨询怎么办才合法。 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准…… 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，未经村委会同意，不允许转让。在房地一体的格局下，买卖房屋的同时也就处分了宅基地，就会损害集体经济组织的权益。假如把房屋卖予非本村村民和城市居民，则会损害本集体经济组织的权益，这两种房屋买卖合同是无效的。况且，针对城市居民购买农村房屋，国务院办公厅 1999 年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见，城市居民购买农村房屋是法律法规严格禁止的。针对农村私有房屋买卖合同，北京市高级人民法院 2025 年 12 月发布的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》规定，农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。宅基地是一种福利性的稀缺资源，法律规定一户只能拥有一处宅基地，而且有严格的面积限制，因此，即使是本集体经济组织内成员之间的房屋买卖，假如违反此规定也应当认定为无效；而假如宅基地需求合情合理，比如因为子女结婚另立门户等原因确需申请新的宅基地，因而购买同...
