德尔菲法基础上定量的土地价值评价德尔菲法基础上定量的土地价值评价 摘要：当前，房地产开发一级开发在房地产开发行业中的地位越来越重要。但是，在一级土地开发过程中最常遇到的一个技术问题――土地价值评价问题，却一直困扰着从业者。目前对一级土地开发中土地地块的价值评价很难形成一致的结论，原因有两方面，一方面是土地价值评价本身涉及的因素很多，有经济的、环境的、景观的、交通的、文化的，等等；另一方面是从业者对土地价值影响因素推断很不统一，也就是影响因素的数量不统一；即使在影响因素数量上统一以后，对各个影响因素对土地价值的影响程度也不统一，所以很难形成一致的土地价值评价结论。本文给出了一种土地价值评价的方法，可以解决上述的问题。 关键词：土地价值评价德尔菲法影响因素因素势等势线 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 引言 在一级土地开发中，常常要遇到的一个技术问题就是土地地块价值评价问题。也就是说在土地开发的范围确定以后，根据规划的要求对开发范围进行了规划，或者根据规划道路，或者根据二级开发的方便性，把开发范围内的土地进行了地块划分。地块划分形成以后，就要对各个地块的土地价值进行评价――到底是哪一块土地的价值高些，哪一块土地的价值低些；有了土地价值评价的结论后，就可以对一级土地开发的土地拍卖或者是土地二级开发提供指导性的决策依据。 对土地价值的测算受到了很多学者的关注，并取得一定的讨论成果。肖旭（2025）通过对假设开发法在土地价值评估应用，分析了土地价值评估步骤和方法，并指出实践中应注意的问题。刘希贤（2025）结合北京具体的一级项目用地的具体案例，分别对土地价值评估方法中的市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法、收益还原法等方法使用和注意事项进行了讨论。刘贞平、万磊和刘圣欢（2025）以整体拆迁过程中土地价值评估的现状为切入点，分析目前拆迁土地评估中存在的三大误区。 与以上讨论成果不同，本文中所谓的土地价值评价就是要解决不同地块的价值评价，通俗的说，就是要把开发范围内不同的地块进行一个土地价值大小的排序，假如给定一个基准地价，那么就可以计算各个地块的地价。 由于地块划分可能形成不同形状、不同面积的地块划分，所以对地块价值评价必须确定一个统一的评价单位，本文中介绍的评价方法，是对不同地块上单位面积土地进行价值评价的方法，这里的单位面积可根据实际开发范围以及地块的...
