房屋买卖合同纠纷中房屋差价损失的认定VIP免费

房屋买卖合同纠纷中房屋差价损失的性质及认定房屋买卖合同纠纷中，因一方违约导致合同无法履行，非违约方通常会向违约方主张房屋差价损失作为赔偿，本文结合最高院及上海法院的司法实践，对房屋买卖合同中房屋差价损失的性质及认定做简要探讨。一、房屋差价损失的性质（一）房屋差价损失属于可得利益损失。民法典第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。’'民法典第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。'’赔偿损失是违约责任的重要形式之一。损失赔偿范围包括可得利益损失。而房屋差价损失正是可得利益损失在房屋买卖合同关系中的重要表现形式，属于交易价值型可得利益损失。如果房屋买卖合同得到诚实履行，守约方因房屋价格上涨或者下跌，本可取得的上涨部分利益或者本可避免的下跌部分损失，均因违约方的违约行为而无法实现，故守约方有权向违约方主张房屋差价损失。在一般的合同的纠纷中，针对可得利益损失的诉求存在证据上的不充分及计算上的不确定等难点，司法实践对于可得利益损失类诉求的裁判偏于谨慎保守，获得支持的占少数，即便获得支持，数额也普遍偏低。相比之下，在房屋买卖合同纠纷中，由于房屋在各个时间节点的价值相对较为容易确定，故房屋差价损失这种特定的可得利益损失在司法实践中获得了普遍的支持。（二）房屋差价损失并非房屋买卖合同关系中唯一一种可得利益损失。在房屋买卖合同关系中，房屋差价损失是可得利益损失的重要形式，但并非唯一形式。房屋占有利益也是可得利益损失的一种，属于房屋使用价值型可得利益。在黄某等与陆某房屋买卖合同纠纷案1中，卖方黄某先按约履行了交房义务，后因黄某未按约履行过户义务的违约行为导致双方房屋买卖合同解除，在此情况下，黄某向陆某主张陆某占有房屋期间的房屋占有使用费。上海市一中院认为，在合同解除的前提下，陆某占有房屋失去了合法根据，陆某占有房屋所对应的金钱使用利益属于不当得利，应当予以返还，黄某确实有权按照市场租金标准向陆某主张房屋使用费。同时，如果合同正常履行，陆某将获得房屋所有权，继续合法自主的占有系争房屋，而陆某此前已经实现的房屋占有均为其根据合同约定合法获取的利益。故陆某也随之产生了应由黄某赔偿的占有型可得利益损失，量化金额也是以市场租金标准计算的房屋使用费。按照损益相抵的处理方式，双方均不再对此承担给付义务。另外，法院在判决书中特别指出，陆某主张的房屋增值价差系根据合同约定计算的交易价值可得利益，而房屋占有利益系标的物的使用价值可得利益，二者均属违约行为导致的可得利益损失，但并不等同，也并未互相涵盖。类似的，在丁某与吴某等房屋买卖合同纠纷案2中，法院同样持这样的观点。二、房屋差价损失的认定规则既然房屋差价损失属于可得利益损失的一种形式，相应的，其认定和计算自然也应当遵循可得利益损失的相关规定。根据最高院2009年发布的《关于审理当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见1(2016)沪01民终3250号2(2017)沪01民终6970号规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。（一）可预见规则根据民法典第584条，损失赔偿范围不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。这里要注意的是，损失的可预见性应理解为订立合同时对损失类型的可预见性，而非损失大小的预见。目前房价上涨趋势是常态，短期内房价出现较大变动的情况也是屡见不鲜，对房屋差价损失的预见是在一个正常理性人的可预见范围之内，违约方再以房屋差价损失不可预见作为抗辩，实在难以得到法院支持。（二）减损规则根据民法典第591条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”在顾某...