假设开发法案例一、待估对象概况 待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2025年10月31日。二、估价要求：需评估该土地在2025年10月31日出让时的价格。三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式 通过调查讨论，确定该土地最佳利用开发方式如下： 建筑容积率为7； 建筑总面积为70000m2； 建筑层数为14层； 各层建筑面积均为5000m2； 地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。3、估计开发周期 估计该房地产的开发周期为3年，即2025年10月全部完成，并投入使用。4、估计出售楼价 估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。5、估价开发费用及开发商利润 估量总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％； 专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同； 年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％； 销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里； 买方需要缴纳的契税等为招标价的3％； 投资利润率为直接投资成本的25％； 未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。6、地价计算 地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采纳静态法和动态法两种方法试算地价。设地价为X（万元）。•静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1] +（B1+B2）×20％× [（1+12％）2.5-1] + （B1+B2）×50％× [（1+10％）1.5-1] + （B1+B2）×30％× [（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％ ＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝ 19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25...
