1. 价格趋势预测根据区域市场的价格走势，对未来的销售单价进行预测：从目前城西房地产市场多层公寓类物业售价集中于 4500—5000 元/平方米左右；小高层类物业售价集中于4000—4500 元/平方米，下面结合所掌握的城西不同阶段的价格走势，对区域市场未来的价格作一个预测。☆ 采纳指数平滑法进行预测预测公式为：V’t+1=aVt+(1-a)·V’t ( 0≤a≥1)试中：Vt—本期实际数；V’t—本期预测数；V’t+1—下期预测数；a—平滑系数则 2025 年预测城西 2025 年公寓型物业商品房价格为：V’t+1=aVt+(1-a)·V’t=0.9×4500+（1－0.9）×3940=4445 元/㎡误差大约在 300 左右，所以实际房价大约在 4700 元/㎡。这是对 2025 年城西区域公寓型物业单价的预测，随着城西配套的日益完善，其房屋价格将会稳步增长，所以我们保守估算 2025 年其单价为： 多层销售单价为 5000/平方米 ； 小高层销售单价为 4500/平方米—4800/平方米㎡ 2. 参考楼盘拟合度比较再试以周边较具代表性的个案虹口新居时代、新梅共和城、金芙世纪公寓之社区规模、建筑类型、区域条件、总体环境、户型、立面设计、主题提炼等几个方面的内容与本案的拟合程度作为权重分析本案的单价拟定。比较项目权重桂花城山水人家紫金庭院拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数社区规模15900.135950.1425900.135建筑类型181100.1981050.1891100.198区域位置151200.18950.1425950.1425外部环境15900.135900.135950.1425社区景观101000.1950.095900.09立面设计81100.0881000.08950.076房型设计81000.081000.081000.08配套设施5950.0475950.0475900.045品牌61100.066950.057900.054合计100 1.0295 0.9685 0.963 均价比较均价均价比较均价均价比较均价 50004856.726648004956.117746004776.7394将各比较对象的市场价格经比较系数调整后可得出：比较对象 A桂花城 5000÷1.0295 = 4856比较对象 B山水人家 4800÷0.9685 = 4956比较对象 C紫金庭院 4600÷0.963 = 4776在考虑到产品差异性的基础上，参照市场价格背景，本案目前的合理市场价格应在 4700 元/平方米左右。3. 价格拟定3.1 价格定位考虑因素我们认为，在本案的价格拟定策略中应考虑以下因素的影响： 规模的影响本案建筑容量 50 多万平方米，属于中大规模的楼盘，开发周期在 36 个月以上（销售周期在 25 个月左右），因此价格的制定应充分考虑到前期取势的需要，适当留有升值余...
