中国 长春 北方大厦项目建议书深圳同致地产顾问有限公司二零零二年六月二十四日一、项目概况1-1、项目地块简介1、地理位置项目位于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧紧相喧哗、唇齿相依，快速直达火车站、机场，与全国联为一体。项目周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。该区域为长春的 CBD 地区，是长春市未来的的政治文化休闲中心，内设省政府、省政协、胜利公园等。可进行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业展览等文化经济活动。行政机构的一体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理；项目正处于这个中心内。 项目周边拥有丰富的经济、文化信息储藏和先进的设施，是长春文献收藏中心和区域图书馆网络中心。项目距南边的商业中心区——人民广场商业区仅 5 分钟车程，以及站前地下商城，将火车站、人民广场的商业氛围接引于此，形成庞大的购物、娱乐、休闲空间。2、地块状况整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼。3、项目经济技术指标项目规划许可证所提供的经济技术指标，如下： 项目总占地面积 0.32 公顷；绿化率为 38％；总建筑面积为 24203 平方米；建筑高度 103.8 米；对外可售面积约为 11000 平方米；地下停车位为 30 个，机动停车位约为 30 个。1-2、项目地块优劣势分析1、地块本身的优劣分析优势：A、可充分借用未来市政规划以及长春 CBD 的形成而带来的商业办公气氛。B、所处位置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。C、周边商务配套完善。劣势：A、北面临主干道较近，有一定的噪音污染。B、有长春银座在前，消化了一定市场。C、周边无景观。D、临时配套不齐全，且还未形成集中办公氛围。E、周边道路、环境状况较差。2、由项目地块因素决定的开发方向显而易见，这是“写字楼”项目的黄金地块，具备写字楼项目的必要条件。二、项目依托的市场分析2-1、长春市写字楼总体概况及目标市场 长春市写字楼近市场近年来一直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏观经济不景气，导致写字楼市场存量大、空置率高，市场一直处于低迷状态，因而进展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使一段时间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革、抓大放小的裂变效应，长春经济向高科技、第三产业转型和私有经济的快速增长，部分先富者...
