地产项目的规划设计

商业街地产项目的规划设计! 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的 Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做 Shopping Mall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个 Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的 Shopping Mall 一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做 Shopping Mall，但国外意义上的 Shopping Mall 北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内进展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多进展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 国外主力店招商有自己的评估办法 主力店招商有一系列的具体要求，而不是进展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场推断问题。对于进展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的进展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的 Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内进展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。 全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于进展商不认可，因此目前在北京没有市场。进展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定仔细评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内假如提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样...