1 绪论1.1 研究背景及研究意义1.1.1 研究背景1.1.1.1 房地产投资信托基金的发展历程房地产投资信托(Real Estate lnvestment Trusts，以下简称 REITs) 在发达国家或地区的房地产市场已经非常成熟，其最早产生于 20 世纪 60 年代的美国， REITs 在美国成立初期主要是为了解决房地产业从商业银行获得间接贷款难的问题，REITs 在国外有很长的历史，在亚洲的一些发达国家先后成立了 REITs市场，目前 REITs 已经在世界范围内得到了长足的发展。九十年代末期，中国内地房地产获得了较大规模才成长，近年来得到了蓬勃发展，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源，房地产业己经成为我国国民经济的重要产业支柱，取得了令人瞩目的成绩，但也存在房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖的问题，没有形成合理风险分担的机制，实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险，而对于房地产开发商而言，无论是房地产投资，还是房地产融资，没有一个长期的资金市场来融通是很难想象的。特别是但是近年来，随着中国产业结构升级和经济转型的发展，经济增速明显放缓，我国房地产企业的自有资金比例较低，房地产业融资渠道单一，房地产企业融资来源中 70%左右的资金来自银行的间接融资，房地产融资市场的发展却步履维艰，房地产企业平均资产负债率约为 72%，有的房地产企业甚至达到 90%以上[1]，为了防止房地产泡沫的硬着陆，预防房地产市场的风险最后转移给商业银行，国家的宏观经济政策陆续出台，但是并没有解决房地产企业融资难的问题，除了通过商业银行获得间接融资外，房地产企业应积极地到资本市场上寻求新的投融资渠道， 同时为中小投资者提供进入房地产行业投资的机会。1.1.1.2 发展房地产投资信托基金的现实需要实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房地产市场，发达国家房地产企业的资金来源中，房地产证券化则是培育房地产资本市场的重要途径，只有 20%左右才是银行贷款，40%左右的资金来自房地产基金，大约有 40%左右资金来自私募基金[2]，将民间的闲散资金引向房地产市场，剩下的因此发达国家银行体系风险相对小。由于房地产业对我国经济发展起着举足轻重的作用，没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现的，选择合适的融资组合、开拓多元化的房地产融资渠道、开发新的房地产金融工具，已经成为中国房地产业发展一个急需解决的问题。1.1.2 研究意义1.1.2.1 理论意义随着经济的发展，我国房地产行业在几轮调控下...
